Bauabnahme-Rohbauabnahme Hausbau

Was prüft der Baugutachter eigentlich bei einer Bauabnahme-Rohbauabnahme  ?

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Bauabnahme Fassade Vorabnahme

Wir prüfen zur Abnahme / Rohbauabnahme die Einhaltung der technischen Baubestimmungen sowie die Einhaltung der Baubeschreibung. Es wird kontrolliert, ob Sie genau das bekommen, was bestellt wurde.
Wir gehen davon aus: Was ist geschuldete Leistung?
Beispiele der Abnahme für von uns überprüfte Bauleistungen sind:
Bodenplatte, Keller: Abnahme Abdichtung gegen Feuchte &  Freigabe Verfüllung, Abdichtung gegen Wärmeverlust, Freigabe Verfüllung,evtl. Verklinkerung, Sohlbänke; Rohbau;  Dachstuhl; Dachfenster; Dachdeckung, Dachbinder, Dachflächen, Dachrinnen, Einleitung des Regenwassers ins Grundwasser Bzw. Versickerung auf dem Grundstück.

Video zur Rohbauabnahme

Bilder Rohbauabnahme-Rohbaukontrolle

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Typische Fehler zur Bauabnahme-

Rohbauabnahme

Beispielsweise Deckenauflager, Vollfugigkeit der Lagerfugen der Decken, Mörteltaschen, Abplatzungen, Ringankerdämmung = Ringankerisolierung, sowie Styrodurbekleidung, volle Fugen & Maßabweichungen vom Mauerwerk, evtl. Schallbrücken an Installationen, Abdichtungen: Vertikal & Horizontal, elektr. Erdung, Absturzsicherungen, Arbeitschutz (Sie haften mit), zu viele Durchfeuchtungen aus Tagwasser, mangelhafte Ableitung des Tagwassers vom Baukörper.

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Was prüft der Baugutachter bei einer Bauabnahme ?                

Wir prüfen die Einhaltung der technischen Baubestimmungen sowie die Einhaltung der Baubeschreibung. Es wird kontrolliert, ob Sie letztlich bekommen, was bestellt wurde.
Wir gehen davon aus: Was ist zur Abnahme geschuldete Leistung? All das, was schließlich zur Gebrauchsfähigkeit der Wohnung beiträgt.
Bei Überschreitung der Fertigstellungsfrist regeln wir die Nachfristdauer, die jedem Handwerker gesetzlich zusteht und vereinbaren gleichzeitig Gegenleistungen bzw. Vergütungen (Übernahme der Hotelkosten, Zwischenlagerung der Möbel sowie zusätzlich Entschädigungsgebühr pro Tag der Dauer bis zur endgültigen Bezugsfertigkeit).

Wir stellen zur Bauabnahme-Rohbauabnahme Mängellisten zusammen über fehlerhafte, gänzlich fehlende und beschädigte Leistungen ebenso ermitteln wir auf Wunsch den Schätzwert der Mängel.
Wir überwachen das Abnahmeprotokoll bzw. erstellen bei Bedarf das Protokoll der Schlußabnahme.

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Protokoll Bauabnahme Wohnungsabnahme

Wir beraten Sie dahingehend, wann anwaltliche Hilfe eingeschaltet werden sollte.

Beispiele für von uns überprüfte Bauleistungen sind:
Brandschutz


Bodenschiene Eingangstür: auf Zugerscheinungen und Brandschutz,
Brandschutzmanschetten Nachbarhaus notwendig/ vorhanden?
Sind die 1. und 2. Rettungswege vorhanden und sicher benutzbar?
Sind die Brandschutzmelder vorhanden? Sind sie vernetzt und funktionsfähig? Bestehen Wartungsverträge hierfür?

Haustechnik


Beispielsweise Erdung überprüft?
Abluftkonzept plausibel, Lüfterfilter neu oder verschmutzt?
Netzwerkkabel in Leer-Rohr?
Gartenwasseranschluss frostsicher?  Außensteckdosen vorhanden?
Rückstausicherung gegen Überschwemmung im Keller vorhanden?
Rohrisolierung gegen Wärmeverluste vollständig?
Vollständigkeit Armaturen
Zählerstand Wasser, Heizung sowie Strom,
Sind die Zählerstände von der Hausverwaltung per Funk abrufbar?

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Baukontrolle Installationen Elektro zur Wohnungsabnahme

Sicherheit


Kindersicherung Rollo sowie am Fenster vorhanden oder nicht?
Minimalster Einbruchschutz an Lichtschächten vorhanden?
Haustür eingestellt, wackelt nicht, schließt dicht, hat ausreichenden Einbruchsschutz?
Sind die geforderten Geländer an der richtigen Seite eingebaut ohne Quetschgefahr für die Finger?
Sind die Auffanggitter für Schnee an der richtigen Stelle am Dach eingebaut?

Funktion


Prüfung auf Wärmebrücken mit Infrarotlaser bzw. Thermografie in der Winterzeit, Einhaltung Standard der EnEV;
Bad Fliesen: auf Grate, Überzähne, Stöße Verletzungsgefahr, Abdichtung, Fugenbild, Fehlstellen hohl, Kanten lot- bzw. waagerecht?
Baufeuchte der Wände, Rohfußböden,
Evtl. nicht entdeckte Wasserschäden,
Balkon: Mindestgefälle, Einlauf & NOT ÜBERLAUF, Abdichtung Balkontür, Geländer- Absturzhöhe,
Hat die Wärmedämmung im Dach ihre erforderliche Dicke sowie Eigenschaft?

Bauvorabnahme, Vorabnahme: Dach prüfen zur Bauabnahme-Rohbauabnahme?
Beim erweiterten Rohbau sollte die Dachabdichtung fertig und prüfbar sein!
Wurden die Dachziegel zu Abnahme ordentlich verlegt? Wurden die Firstziegel verschraubt? Sind die Dachrinnen frei von Verschmutzungen? Sind die Insektengitter bei der Dachkante frei von Sägespänen? Wurden Scharbleche für das Einleiten des Regenwassers in die Dachrinne eingebaut?

Optik zur Wohnungsabnahme


Allg. Beschädigungen bei Abnahme
Qualität vom Einbau und Oberfläche der Wände, Fassaden, Fußboden, Fenster, Türen, Laminat Erstpflege, Parkett mit Pflegeanleitung,

Schlussabnahme baubegleitung-baukontrolle-rohbau-rohbauabnahme-bauabnahme Abnahme

Baubnahme Fußböden

Wurden die Malerarbeiten ohne Übermalungen, Kleckser beziehungsweise Spritzer ausgeführt?
Sind zur Abnahme alle Fenstergläser frei von Kratzern, Glassprüngen beziehungsweise Silikonflecken?
Sind alle Fensterrahmen von innen sowie außen frei von Schäden?
Wurden die Fensterbleche außen gründlich an ihrer Unterseite angeputzt?
Ist die Putzoberfläche den Anforderungen entsprechend gerecht ausgeführt worden?
Sind die Fertigteildecken an ihren Stößen ordnungsgemäß eingeputzt?
Sind alle Putzkanten der Normtoleranz entsprechend ausgeführt?
Gibt es Schäden im Fliesen- oder Parkettboden?

Eigenleistungen bei der Abnahme


Welche Arbeiten am Objekt wurden in Eigenleistung ausgeführt? Auch diese werden von uns gratis mitgeprüft, jedoch in der Gutachterversicherung nicht miteingebunden wegen der Eigenverantwortung des Bauausführenden bzw. Erstellers.

Juristischer Hintergrund der Bauabnahme-Rohbauabnahme

Zur Bauabnahme tritt die Umkehr der Beweislast ein. Nach der Abnahme muß der Bauherr die Mängel beweisen. Dies gilt nicht für solche Mängel, die sich der AG im Abnahmeprotokoll vorbehalten hat.
Die Abnahme kann erfolgen:

  • förmlich
  • konkludent, d.h. 6 Werktage nach Inbenutznahme VOB/B § 12, Abs. 5, Ziff. 2
  • fiktiv (stillschweigend), 12 Werktage nach schriftlicher Mitteilung (VOB/B § 12, Abs. 5, Ziff. 1)

Eine Bauabnahme bezieht sich auf eine optische Prüfung der Gebrauchsfähigkeit am Abnahmetag. Die Abnahme für mich als Gutachter beschränkt sich nichtsdestotrotz immer auf eine Mitwirkung an einer technischen Abnahme:
Für nicht freigelegte Bauteile, wie Abdichtungen (Feuchteschutz), Wärmedämmung (Wärmeschutz), Auflager, Verbindungsmittel (Statik), Schallschutz und nicht stofflich untersuchte Eigenschaften von Bauteilen oder Baustoffen, wie Betongüten, Steinsorten oder dergleichen kann deshalb keine Haftung übernommen werden.

Tipps zur Bauabnahme Bauvorabnahme, Vorabnahme:

Frage:
Schuldet die Baufirma geputzte Fenster? Was machen Sie bei schmutzigen Fenster am Tag der Bauabnahme?

Antwort des Sachverständigen zur Bauabnahme:
Haben Sie schmutzige Fenster bestellt?
Also sollten die Fenster schon einmal sauber gereinigt werden, um zu prüfen, ob Beschädigungen vorliegen.

Dokumente sollten zur Bauabnahme/  Schlussabnahme vorliegen?

  • eine Betriebsanleitung des Hauses,
  • die Anleitung Lüfter Filterwechsel,
  • eine Anleitung zur Brandmelder Wartung.
  • Ebenso, Pflegeanleitung Parkett / Böden
  • Überdies, Nachweise: Elektroinstallation, Blower-door Test

Bauabnahme / Schlussabnahme verweigern

Verweigerung der Bauabnahme in folgenden Fällen:
Mangelhafte Abdichtung des Kellers, mangelhafte Dachabdichtung, sowie Fehlen des Balkons, Fehlen eines Eingangspodestes oder eine fehlende Eingangstür.
Sind Baumängel zur Abnahme kaum oder nicht zu beseitigen, weil ihre Behebung für Sie oder für den Unternehmer unzumutbar wäre, so können Sie eine Minderung des Preises verlangen.
Im Falle von erbrachter Eigenleistung ist darauf zu achten, dass Ihre selbst erbrachte Leistung ebenfalls mangelfrei sein muss, vor allem, wenn Leistungen des Unternehmers auf Ihre Vorarbeit in Eigenleistung aufsetzen (z.B. Abdichtung/ Estrich als Eigenleistung und darauf folgend Trittschalldämmung sowie Laminat/ Parkett durch Unternehmer).
Ist ein Mangel des Unternehmers auf Ihre eigene Leistung zurückzuführen, haben Sie folglich keinen Anspruch auf Mangelbeseitigung durch den Unternehmer.
Nach Ablauf der Garantie (Gewährleistung 4 bis 5 Jahre) können sie Baumängel, wie beispielsweise Schimmel, starke Rissbildung, sowie Setzungsrisse nicht mehr geltend machen.

Vor Ablauf der Garantie, also nach etwa 4 Jahren führen wir eine Baukontrolle durch.

Lohnt sich die Bauvorabnahme, Bauabnahme, Vorabnahme, Abnahme?

Wir haben jetzt eine andere Wohnung gefunden und überdies reserviert, die in ca. 2 Monaten fertig sein wird. Wir haben die Wohnung schon besichtigt und können im Endstadium noch kleine Veränderungen vornehmen lassen. Laut Aussagen der Firma, die das Haus verkauft, sind laut Zahlungsplan noch Schritte offen:
Laut Firma können wir zur Abnahme einen eigenen Bausachverständigen beauftragen. Macht es aus Ihrer Sicht Sinn, dass wir auch schon vor Kauf eine Art Abnahme der bisherigen Schritte vornehmen lassen? Dann würden wir die Firma dazu drängen, dass wir dies jetzt schon vor Kauf tun dürfen und dass wir Sie beauftragen. Was schlagen Sie in unserer Situation vor und wie teuer wären da Ihre Dienstleitungen? Vielen Dank!

Ob sich die Bauvorabnahme, Bauabnahme, Vorabnahme Abnahme, Schlussabnahme für Sie lohnt, wird hiermit beantwortet:

Von: Baubegleiter Architekt Thomas Verweyen
Betreff: Aw: Bauvorabnahme einer ETW MUC – str. 19

Sehr geschätzte Fam. Neugier zur Schlußabnahme & Wohnungsabnahme:
Mit unserer Bauprüfung bei der Endabnahme in Höhe von 700,- € zuzüglich 133,- € MwSt sind letztlich alle Ausführungsgewerke eingebunden. Im jetzigen Stadium ist eine vorgezogene Bauvorabnahme = d.h Zwischenprüfung – bei derartig fortgeschrittenem Bauzustand – “etwas übertrieben”. Es sei denn, Ihnen ist etwas Gravierendes aufgefallen und Sie haben in einem Einzelpunkt “Bauchschmerzen” mit dem Bauträger.
Denn man kann man nicht früh genug auf der Baustelle sein, um einzugreifen und einen Mangel vor Verdeckung zu reklamieren und auf Beseitigung zu drängen. In diesem Falle wäre eine Vorabnahme auch zeitlich kürzer und würde mit unter dem Strich 500,- € zuzüglich 95 € MwSt. berechnet werden.

Anfragen zur Schlußabnahme

Sehr geehrte Herren,
im vergangenen Jahr habe ich eine Eigentumswohnung (77 m²) erworben, die sich derzeit im Bau befindet und im nächsten Jahr schlüsselfertig übergeben werden soll. Im Zusammenhang damit suche ich für die Schlussabnahme/ Endabnahme Unterstützung durch einen Bausachverständigen, der in diesem Rahmen das Übernahmeprotokoll führt bzw. kontrolliert.
Wichtig für mich als Bauherr wäre zur Bauabnahme:
Erstens, die Vollständigkeit der Baueistung (Übereinstimmung von Planung & Baubeschreibung
Aufzeigen von Baumängeln zur Schlußabnahme
Kontrolle der schnellen und korrekten Baumängelbeseitigung zur Wohnungsabnahme
….

Anfrage zur Bauabnahme (Vorbegehung): 4 Zimmer Neubau-Wohnung

Hallo Herr Schmalfuß, vielen Dank für das freundliche Gespräch von heute morgen. Wie besprochen, ich würde mich sehr freuen, wenn Sie meiner Frau und mir bei der Vorabnahme unserer Wohnung helfen könnten. Es wäre super, wenn Sie uns ein Angebot dazu zukommen lassen.
Anbei ein paar Eckdaten (siehe Bitte auch die Unterlage im Anhang):

– 4 Zimmer Neubau-Wohnung innerhalb einer Neubau-Wohnanlage mit über 11 Wohnungen
– Wohnfläche: 144 m² (davon Terrasse 16 m²)
– Erdgeschoss-Wohnung mit Terrasse und kleinem Garten
– 1 Stellplatz in der Tiefgarage
– 1 Keller (klein)
– Ausstattung: normal
– Fußbodenheizung
– Rolladen, nicht elektrisch

Eine Vorbegehung der Wohnung, um den Zustand der Wohnung zu besichtigen und ggf. vorhandene Mängel festzustellen ist ~April.2019 geplant.
Über Ihre Antwort freue ich mich sehr.
Mit freundlichen Grüßen, Kunde aus

 

Video Beratung vor Kauf Eigentumswohnung

“Beratung vor Kauf Eigentumswohnung” haben Sie hier gefunden, da Sie bei Wohnungskauf IHR Vermögen einsetzen; sehen Sie hier unser Video hierzu – Beratung vor Kauf Eigentumswohnung und unsere Checkliste Kauf Eigentumswohnung.

Bei Neubau prüfen wir auf Wunsch die Professionalität Ihres Bauträgers und führen eine Prüfung Baubeschreibung der Bauvertragsunterlagen, Fundamentprüfung &  Rohbauabnahme (Rohbaukontrolle) durch.

Beratung vor Kauf Eigentumswohnung vom Fundament bis Dach

Möchten Sie eine Dachgeschoßwohnung kaufen? Der Bau ist schon abgeschlossen:
Wir prüfen vor dem Kauf die Dachabdichtung, wenn wir die Möglichkeit bekommen, das Dach zu besteigen.
Weitere Kontrollen auf Baumängel führen wir durch zur:
Regendichtheit der Fassade,
Außenabdichtungen,
Rohrleitungen sowie Installationen,
Balkonabdichtung,
zum Ausbau & der
Haustechnik.
Wir geben Hinweise zum Fliesenverlegeplan & kontrollieren die Fliesenabdichtung,
Die Beratung zur Hausinspektion vor dem Kauf der Eigentumswohnung ist wichtig, da Ihr gutes Geld richtig angelegt werden soll.

Bei der Endabnahme zum Kauf der Eigentumswohnung führen wir stets Messungen zur Kontrolle der Baufeuchte durch.

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Bei Wohnungskauf Kontrolle Feuchte und Temperatur im Bad

Dadurch wird sicher gestellt, das Sie eine trockene Wohnung bekommen.
Auch die Lüftungsanlage wird von uns auf Funktion sowie Verschmutzung überprüft.

Video Wohnungskauf Beratung vor Kauf Eigentumswohnung Baukontrolle Installationen Belüftung Hausinspektion

Lüfter Prüfung auf Verschmutzung

Manchmal sind die Filter der Lüftungsanlage bereits zur Bauabnahme verschmutzt.
Diese Überprüfung stellt sicher, dass Sie in nächster Zeit keinen Schimmel in der Wohnung bekommen.

Video Wohnungskauf Gutachter Beratung vor Kauf Eigentumswohnung Vermeidung von Schimmel in der Wohnung Sachverständigenrat Hauskauf

Schimmel in der Wohnung

Sondereigentum Eigentumswohnung

Grundsätzlich unterscheidet man beim Kauf und Bauabnahme der Eigentumswohnung Ihre eigene Wohnung, was als Sondereigentum bezeichnet wird. Dazu gehören die Oberflächen der Wände und Fußböden.

 

Gemeinschaftseigentum

die tragenden Teile, die Baukonstruktion, die Balkonabdichtung, Dach, Fundament und Tiefgarage sind immer Gemeinschaftseigentum. Sie erwerben dies anteilig, siehe Ihren notariellen Kaufvertrag: z.B. 19/1000 von ____m² der Fläche von ….!
Beim Check zum Kauf der Wohnung überprüfen wir das Sondereigentum sowie Stichproben vom Gemeinschaftseigentum. Erfahrungsgemäß gibt es öfters Baumängel im Heizungsraum. Bitte besorgen Sie den Schlüssel zum Heizungsraum zur Wohnungsabnahme.

Beratung vor Kauf Eigentumswohnung Gutachter Baukontrolle Wohnungskauf Installationen Heizung

Kontrolle Isolation der Heizung

Wir kontrollieren bei Wohnungskauf im Heizungsraum speziell die Isolierung der Rohre auf Wärmeverluste.

Kaufpreis

Wenn wir den Kaufpreis Ihrer Wohnung bei Kauf überprüfen sollen, so brauchen wir folgende Angaben:
Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Miteigentumsanteil aus der Teilungserklärung, ebenso Preis laut Expose.

Zusammenfassung Wohnungskauf – Beratung vor Kauf Eigentumswohnung

Folgende Bereiche werden beim Kauf der Eigentumswohnung durch den Baugutachter begutachtet:
• Kontrolle der Außenwände und Fassade auf Risse sowie Beschädigungen am Balkon und Brüstungen
• Prüfung Haupteingänge & Außentüren auf Funktion
• Überprüfung Fenster, Fensterbänke, ebenfalls Jalousetten
• Dachstuhl sowie Dachraum auf Regensicherheit und Schadstoffe, Dachrinnen
• Prüfung Dachhaut und Dachaufbauten, Beschädigung und Dämmzustand soweit zu begehen
• Entlüftung, ebenso Wohnungslüftungsgeräte,
• Innenwände, Innentüren, Treppenhaus, Treppen, Fußböden, ferner Geschossdecken
• Überprüfung des Kellers auf Leckstellen sowie Feuchte,
• Prüfung Heizungsraum, Heizung, Warmwasseraufbereitung auf Wartung, Technik
• Wasser- und Abwasserleitungen, soweit sichtbar auf Lecks
• In den kalten Monaten: Infrarot Thermo Kurzuntersuchung, energietechnischen Zustand KFW Standard erreicht oder nicht?

Infrarot Thermo Hausinspektion Beratung vor Kauf Eigentumswohnung Sachverständigenrat Gutachter Wohnungskauf

Gutachter Hausinspektion Beratung Kauf Eigentumswohnung

 

Ihr Team von Baugutachter Schmalfuss und Partner führt Hausinspektion zur Beratung zum Kauf Eigentumswohnung durch. Ihr Sachverständigenrat zum Wohnungskauf!

Anfrage vom Kunde zur Beratung vor Wohnungskauf

Sehr geehrter Herr Gutachter Schmalfuss,
ich melde mich bei Ihnen, weil wir uns eine Wohnung kaufen wollen. Es handelt sich um einen Wohnungskauf in einem 4 Fam. Haus mit 82 m².

Da weder mein Mann noch ich Baumängel oder Schäden beurteilen können, würden wir gerne Sie als zertifizierten Gutachter hinzuziehen.

Uns interessiert im Besonderen:

1) der Wert der Wohnung

2) sind irgend welche Vorschäden vorhanden, in den Wänden, im Dach, im Boden, im Keller, und wie teuer wäre die Mängelabstellung?

3) einer der Erdboden Kellerräume ist feucht: ist hier die Feuchtigkeit in die Wand gedrungen? Warum ist der Raum feucht, schon lange oder erst nach den Renovierungsarbeiten im Nachbarhaus? Ist die Wand schimmelig?

Wie teuer und aufwendig wäre es, den Keller trocken zu legen, oder einen Boden in den Keller zu legen?

4) das Dach ist nicht isoliert. Wie teuer wäre es, es zu isolieren, und welche Möglichkeiten gibt es?

5) die Heizung: sollte man sie ersetzen, ist sie noch zeitgemäss bzw. ist etwas kaputt, wären neue Heizkörper sinnvoll?

6) gibt es gesundheitsschädliche Materialien, Bleirohre, Asbestisolierung bzw. Anderes?

7) es gibt einen Holzofen, mit dem auch zwei der oberen Zimmer beheizt werden können. sollte er renoviert werden bzw. funktioniert er gut?

8) an Renovierungsarbeiten würden wir, abgesehen von der Entfernung des Teppichs im 1. Stock, gerne die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer öffnen: wäre das möglich? wieviel der Wand könnte man entfernen? Kosten?

Ich würde mich über ein Angebot zur Hausinspektion freuen,

und verbleibe mit freundlichen Grüssen, sorry aus dem Ausland, Ihre B.A.

Anfrage eines Kunden für die Hausinspektion durch Gutachter vor Kauf einer Eigentumswohnung

 

Hallo Hr. Schmalfuss,

wir beabsichtigen eine Immobilie zu erwerben und hätten gern Ihre Hausinspektion.

Ein Wunschtermin für die Begehung täglich ab 10:00 oder freitags ab 14:00 Uhr oder vielleicht besteht die Möglichkeit einer Begehung am Samstag?

Für mich sind folgende Punkte wichtig:

– Ist der Preis angemessen?

– Welcher zusätzlicher Renovierungsbedarf ist nötig?

– Liegen Baumängel vor?

– Entspricht die Dachgeschossdämmung dem Stand der Technik. Ist die Dampfsperre korrekt installiert? Dies wurde vor kurzem in Eigenleistung gemacht.

– Welche gesetzlichen Rahmenbedingungen müssen noch erfüllt werden (Elektrische Installation, Heizung, etc.)

– Baulasten und deren möglichen Auswirkungen?

– Eine schriftliche Zusammenfassung der Ergebnisse

Mit welchen Kosten müssten wir für das Hauskaufgutachten rechnen? Bitte lassen Sie mir dazu ein Angebot zukommen. Danke!

Brauchen Sie für die Hausinspektion noch die Baupläne etc.?

Meine Kontaktdaten sind: A. Mn.