Haus Archives - GUTACHTER HAUSKAUF mit BAUMÄNGEL

Gewährleistungsbegehung vor Ablauf der Garantie

Begehung zum Ende der Gewährleistung steht an, wenn Sie vor etwa 4 Jahren Haus gekauft oder gebaut haben. Sie können sich mit einer Mängelanzeige nach Abnahme Ihre Rechte auf Garantie sichern.

Gewährleistungsrechte Gewährleistungsbegehung

Sie haben Ihr Vermögen in ein privates Haus gesteckt, was ihre Vorsorge für das Alter ist. Dieses Geld für Ihre Altersvorsorge sollte auch für die Zukunft sicher und geschützt sein.
In der Regel gilt für Sie eine Garantiezeit von 5 Jahren nach BGB oder 2 bis 4 Jahren nach VOB.
Vor Ablauf dieser Zeit wäre zur Durchsetzung Ihrer Gewährleistungsrechte eine 2- oder 5- Jahresbegehung zu empfehlen.

Check vor Ende der Gewährleistung Gewährleistungsbegehung

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Gewährleistungsrechte Baukontrolle Außenputz

Bei der gründlichen Inspektion der Immobilie stellen wir alle Mängel fest und beziffern die Mängelbeseitigungskosten in Schätzungen. Danach wissen Sie genau, was Sie vor Ablauf der Gewährleistung bei Ihrer Baufirma anmelden sollten.
Richtschnur dabei ist die Übereinstimmung der gelieferten Leistung mit den geltenden Regeln der Bautechnik, sowie die Minderung der Gebrauchsfähigkeit bei evtuellen Mängeln.

Wichtige Baumängel finden bei der Gewährleistungsbegehung vor Ablauf der Garantie

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Prüfung auf Wärmebrücken mit Infrarotlaser bzw. Thermografie in der Winterzeit, Einhaltung Standard der EnEV.
im Bad lose Fliesen: auf Abdichtung und Fehlstellen hohl,
Feuchte der Wände, versteckte Feuchte unter den Fußböden, muffige Gerüche.
Risse in den Wänden und im Putz
Evtl. nicht entdeckte Wasserschäden
Balkon: Mindestgefälle, Dichtheit von Einlauf und NOT ÜBERLAUF,
Kontrolle der Abdichtung Balkontür, Geländerfestigkeit.
Hat die Wärmedämmung im Dach ihre erforderliche gleichmäßige Dicke und Eigenschaft?

Kosten der Gewährleistungsbegehung Preis

Warum erscheint der Preis von Baugutachter Schmalfuss & Partner manchmal teurer, als der des Mitbewerbers? Wir machen keine Salamitaktik, sondern liefern eine vollständige verwendbare Mängelanzeige nach Bauabnahme. Nur eine Mängelanzeige mit Fristsetzung wäre für die Baufirma Aufforderung zum handeln.
Ein Gutachten könnte auch noch teurer sein, ist aber noch keine Aufforderung die Mängel auch abzustellen!
Wir machen Pauschalangebote, incl. Fahrtkosten & Kurzbericht. Wir nehmen uns pauschal Zeit, ohne auf die Uhr zu schauen, um eine gründliche Überprüfung mit unseren Meßgeräten vorzunehmen.
Wir prüfen Ihren Verbrauch an Heizenergie und finden heraus, ob Sie wirklich ein KFW 70/50 Haus haben oder Ihr Verbrauch höher liegt.

Die Kosten für den mehrstündigen Termin liegen bei mir gewöhnlich bei 650 € netto. Da ist alles im Preis inbegriffen, einschließlich Fahrkosten & Mängelanzeige.

Video zu Kosten nasses feuchtes Haus kaufen & sanieren: Kostenermittlung Baukosten, siehe unten.

Kosten nasses feuchtes Haus kaufen & sanieren

Die Sanierungskosten eines nassen feuchten Hauses werden hier aufgelistet. Sagen Sie JA zum „Kaufen“ und beginnen Sie mit der Sanierung des Hauses.
Das Problem der Sanierung alter Häuser:
Das Mauerwerk im Erdgeschoß ist zu feucht.

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Der Sockel, die Innenwände sowie Außenwände sind feucht. Wegen der hohen Feuchte in den Wänden sinkt die Dämmwirkung drastisch ab. (Sie frieren bestimmt auch, wenn Sie das nasse Badezeug noch auf der Haut tragen.)
Beginnen Sie mit der klassischen oder alternativen Trockenlegung, siehe unten!

Kostenermittlung Baukosten – Wie hoch sind die Kosten der Sanierung?

6.000 € alternative Mauerentfeuchtung & Trockenlegung, (Nur für den nicht unterkellerten Bereich)
8.000 € Schimmelbeseitigung sowie Malerarbeiten.
10.000 € neues Bad,
10.000 € neue Fußböden, neue Beläge, Fliesen,
30.000 € neues gedämmtes Dach, Aufsparrendämmung,
~ 70.000 € Gesamtkosten der Sanierung
Kostenermittlung Baukosten von Baugutachter Schmalfuß & Partner.

Bilder zu Kosten nasses feuchtes Haus kaufen & sanieren

Kosten nasses feuchtes Haus kaufen & sanieren video, Kostenermittlung Baukosten

nasser feuchte Haus Sockel

Sockelputz erneuern

nasses feuchtes Haus kaufen & Haus sanieren

Wände isolieren & sanieren

Kosten nasses feuchtes Haus kaufen & sanieren

Wechsel der Abwasserrohre ist eine der wichtigsten Maßnahmen zu Beginn der Sanierung.

video Wasserschaden im Bereich des alten WC Kostenermittlung Baukosten

Wasserschaden im Bereich der Decke

Wie funktioniert die Austrocknung des Sockels & der Wände bei Haus sanieren

Die Austrocknung des Sockels sowie der Wände ist der wichtigste Schritt zur Rettung des Hauses:
Mit eingebautem Gerät zur alternativen Trocknung * passiert folgendes:
Das Wandinnere und die Putzfächen trocknen ab.
Feuchtigkeit zieht sich über die Kapillare infolge der Schwerkraft wieder nach unten zurück.
Das Erdgeschoß wird dauerhaft trocken (innerhalb eines Jahres möglich).
Bei funktionierender oder neuer Außenabdichtung werden die Wände sowie der Keller schneller trocken.
Nach der Trocknung erreichen die Wände wegen der trockenen Luftporen wieder ihre volle Dämmwirkung. Ob Sie ein Wärmedämmverbundsystem für 30.000€ in die Kostenermittlung der Baukosten aufnehmen müssen, können wir prüfen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann man darauf verzichten. Dies können wir durch Untersuchung vor Ort herausfinden.
*Bitte nicht gleich drauf los und irgendein Gerät zur alternativen Trocknung kaufen. Der Markt ist sehr groß und nicht immer übersichtlich für den Laien. Eine Untersuchung und Beratung zum Thema alternative Austrocknung & Abdichtung der Wände kostet ~ 650€ .

Schimmelpilz in Wandecke oben – Schimmelgutachter

„Schimmelpilz in Wandecke oben“ tritt sehr häufig auf, wie Schimmelgutachter feststellen: Schimmel in der Wandecke oben gibt es oft unter schlecht isolierten Flachdächern und bei Wärmebrücken an Balkonen.
Schimmel gibt es auch an frei stehenden den Ecken schlecht isolierter Häuser, dem Übergang zwischen Wand und Decke.

Schimmelpilz in Wandecke oben

Schimmel Wandecke oben, Kältebrücke außen an gleicher Stelle wie Vorbild oben

Schimmelpilz in Wandecke oben

Schimmelpilze in den Ecken ist ein häufiges Schadensbild in Wohnungen.

Schimmelpilz in Wandecke oben

Dabei wird oft übersehen, dass es neben schlechten Isolierungen, mangelhaftem Heizen bzw. schlechtem Lüften auch noch weitere Ursachen geben kann.

Schimmelpilz in Wandecke oben

Schimmel in den Ecken tritt häufig auf in Verbindung mit erhöhter Luftfeuchtigkeit in den Wohnungen.
Im Winter tritt infolge zuviel Feuchtigkeit in der Wohnung folgendes Phänomen auf:
die Mieter kommen von draußen aus der frischen Winterluft in die Wohnung hinein. Beim Öffnen der Wohnungstür wird die Luft in der Wohnung als unangenehm, stickig empfunden. Es tritt sofort ein Bedürfnis nach Öffnen der Fenster auf, um die Luft zu verbessern. Kennen Sie das?

Schimmelpilz in Wandecke oben

Unklar ist den Mietern jedoch die Ursache für die hohe Luftfeuchte in der Wohnung. In meiner bisher über 20 -jährigen Tätigkeit als Schimmelgutachter für die Ursachen von Schimmelpilz habe ich einer der wesentlichen Ursachen der Entstehung von Schimmel in der Wohnung herausgefunden!
Völlig unbemerkt von den Mietern und von anderen Sachverständigen sowie den Vermieter sind Schäden an der Abwasserleitung an der hohen Luftfeuchtigkeit schuld.

Ursachen von Schimmelpilz Schimmel Abwasser Rohre undicht Wasserschaden

Ursachen von Schimmelpilz Abwasser Rohre undicht

Schimmelpilz Schimmel Abwasser Rohre undicht Wasserschaden

Ursachen von Schimmel Abwasser Rohre undicht

Aus diesem Grunde gibt es leider viele Falschgutachten zum Schimmelpilz in Wohnungen.
Die Ursache vom Schimmel in der Wohnung ist meist ein unbemerkter Wasserschaden im Bereich des alten WC, infolge defekter Abwasserleitungen im Fußboden bzw. in der Decke darüber vom „Drübermieter“.

Ursache vom Schimmel in der Ecke oben ist meist ein unbemerkter Wasserschaden im Bereich des alten WC

Ursache vom Schimmel in der Ecke oben ist meist ein unbemerkter Wasserschaden an den alten Abwasserrohren im Fußboden im Bereich des alten WC

Ursache vom Schimmel in der Ecke oben kann sein: unbemerkter Wasserschaden an der Decke im Bereich des alten WC der Wohnung darüber.

Schimmelgutachter zu Schimmel in oberen Wandecken

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass in einer Ecke = Wandkehle, welche die gleichen Randbedingungen hat, die Ecke unten zuerst schimmelt.
Begründung: unten ist es am kältesten, also kondensiert es unten zuerst. Damit schimmelt die untere Ecke zuerst.
In der hier betrachteten Wohnung schimmelte die obere Ecke zuerst.
Wenn die obere Ecke zuerst schimmelt, ist sie kälter als die untere Ecke.
Normalerweise steigt Wärme nach oben und die obere Ecke muss wärmer sein.
Da die obere zuerst schimmelte, muss sie kühler sein. Dies kann nur sein in Folge einer Wärmebrücke. Also ist die Dämmung über dieser Ecke defekt.
Dies betrifft die Flecken im oberen Wand- / Deckenbereich, meist unter einem Flachdach, wie unten.

Tautropfen einer Wohnzimmerdecke Schimmel Schimmelgutachter Schimmelpilze obere Ecke

Schimmel obere Ecke Tautropfen einer Wohnzimmerdecke unter einem schlecht gedämmten Flachdach

Schimmel bzw. Schimmelpilze im Bad

Schwarze Schimmelpilze im Bad können an Wand, Decke und in den Fugen vom Silikon entstehen. Ursachen sind manchmal nicht bemerkte Wasserschäden unter Dusche bzw. der Badewanne, am Abflußrohr oder dem Fußbodeneinlauf.

Schimmelpilze im Bad sind immer schädlich

Schimmelpilze im Bad können unbemerkt durch einen Wasserschaden im Abwassersystem hervorgerufen werden. Sichtbar wird die Ursache vom Schimmel hier an der Leckage der Decke unter der Badewanne.

Schimmelpilze im Bad Abwasser unter Badewanne undicht Wasserschaden

Es könnten die Abwasserrohre oder der Fußbodeneinlauf defekt sein. Ein Rohr ist unbemerkt undicht, also Fäkalwasser läuft aus oder wegen Verstopfung über und verursacht die hohe Feuchte im Fußboden.
Diese Leckagen verursachen die hohe Feuchte in der Wohnung und den unangenehmen Geruch nach MVOC = modriger Geruch nach Schimmel.

Schimmel bzw. Schimmelpilze im Bad

Mittels Thermografie können Mängel aus Feuchte bzw. Dämmung nachgewiesen werden.

Die Klärung ob der Mieter richtig lüftet, können Sachverständige untersuchen.
Die Schuldfrage ist eine juristische Angelegenheit, die Rechtsanwälten überlassen werden sollte.
Meine Meinung ist:
Ein Verschulden des Nutzers liegt möglicherweise vor, ist aber selten da ich immer Baumängel finden, die den Schimmel begründen.

Ursache von Schimmelpilze im Bad: Fußbodeneinläufe unter Badewannen:

Generell sind die Fußbodeneinläufe unter Badewannen schlecht zu reinigen und nicht mehr erforderlich. Damit die Fußbodeneinläufe funktionieren müssen sie gereinigt werden. Die Reinigung ist aber Mietern nicht immer möglich, da die Einläufe überbaut wurden. Wenn die Badewanne eingefliest ist, kann man an den Fußboden zur Reinigung nicht mehr an. Die Folge ist, dass die Fußbodeneinläufe überlaufen und Wasser in dem Fußboden eintritt. Dieses in den Fußboden eingetretene Wasser ist eine Quelle ständiger Feuchtigkeit.

Feuchtemessung zu Schimmel im Schimmel an Bad Wand, Decke, Fugen schädlich

Feuchtemessung zu Schimmel im Bad

Schimmelgutachter können die Feuchtemessung zu Schimmel im Bad durchführen.
Die feuchte Luft verteilt sich in allen Zimmern. Dort schlägt sie sich an den kältesten Punkten, den Außenecken, den geometrischen Wärmebrücken, nieder. Die Ecken der Wände werden kalt.

Schimmelgutachter können die Feuchtemessung zu Schimmel im Bad durchführen.

Schimmelgutachter können die Temperaturmessung zu Schimmel im Bad durchführen.

Dieses Kondensat in den Ecken durchfeuchtet die Wand im Wandkern, worauf die Dämmwirkung weiter abnimmt. In Verbindung mit organischem Material, der Tapete oder dem Anstrich, führt dies immer zu Schimmelpilz.

Aus diesem Grunde markieren sich mögliche Wärmebrücken in anderen Zimmern durch Schimmelpilz. Die Ursache ist die Erhöhung der Raumluftfeuchtigkeit, welche der Mieter kaum beeinflussen kann da ständig Feuchte nachgeliefert wird.

Wenn der Fußbodeneinlauf unter der Duschtasse demontiert werden würde oder man die Wanne bzw. Duschtasse fest über den Geruchverschluss anschließen könnte, ohne das Wasser austreten kann, so wäre das die Lösung des Problems.
Damit müsste der Mieter nicht mehr ständig den Geruchsverschluss warten.
In der Praxis wird diese aufwändige Sanierung kaum durchgeführt, da dazu meist ein Loch in der Decke zum Mieter darunter entsteht.

Schimmel im Bad verhindern:

Um Schimmelpilzbildung zu verhindern, können Sie zusätzliche Vorkehrungen treffen:
Lassen Sie vom Installateur die Rohre checken,
richtig Lüften, Querlüftung
Ventilator betreiben,
Zuluftöffnungen im Fensterrahmen oder in den Rollladenkästen.
Zuluft schaffen mit perforierten Lippendichtungen an den oberen Fensterfalzen,
Lüftungsgitter in die Badezimmertür,
Türen 5 cm kürzen.
Kalkputz ist besser geeignet als Trockenbau, da dieser Untergrund widerstandsfähiger gegen Pilzwachstum ist. Eine Silikat-bzw. Mineralfarbe wäre besser als Tapeten oder organische Dispersionsfarbe.

Baufeuchte an Wänden

Baufeuchte an Wänden kommt tatsächlich wegen zu viel Feuchtigkeit im Bauprozess. Wenn der Rohbau infolge von Regen durchnäßt wird, so läuft die Feuchte von oben nach unten durch den gesamten Bau bis zum Keller hindurch.

Baufeuchte an Wänden im Keller

In dieser Phase vom Bau ist das nicht kritisch.

Baufeuchte an Wänden Bauüberwachung Baubegleitung Einfamilienhaus BQÜ Baukontrolle

Baufeuchte an Wänden, links Ecke nass, rechts ganze Wand feucht

Die Baustoffe trocknen wieder aus, am Besten durchfrieren lassen und alles ist wieder trocken.
In späterer Phase kann es zu Schimmel im Dachstuhl kommen.

Zum Schluss fallen wegen zu hoher Wandfeuchte die Tapeten wieder ab oder die Farbe bekommt Blasen.

Baufeuchte Baubegleitung Baukontrolle Rohbau Rohbauabnahme Bauabnahme

Baukontrolle zu hohe Wandfeuchte

Mangelhafte Abdichtung führt immer zu Baufeuchte an Wänden

Mangelhafte Abdichtung führt immer zu Baufeuchte an Wänden. Schwerpunkte sind immer die vertikale Abdichtung des Kellers (nach DIN 19185/ 4 oder Teil 5) einschließlich der Überlappungen, der Anschluß zur Kellerdecke, zu den Sockelschwellen sowie die Bodenkehle Fundament/ Wand.
Wird das Abdichtmaterial dort mangelhaft aufgetragen, so führt das immer zur Durchfeuchtung an Wänden, später zu Wasserschäden und damit zum undichten Haus.

feuchte Wände führen immer zu Schimmel in der Wandecke

Die Beeinflussung der Feuchtigkeit der Wände erfolgt über die Temperatur, Luftwechsel und mitgebrachter Feuchte. Bereits bei niedrigen Wand-Temperaturen von etwa 14° C und nicht ausgetrockneten Wänden ist lokal um die betreffende Ecke so viel Luftfeuchtigkeit, dass dies zur Schimmelpilzbildung in der Wandecke führt. In Teilbereichen von Ecken bilden sich Inseln mit Luftfeuchtigkeit von um 80 % relative Luftfeuchtigkeit. In den anderen Teilen des Raumes kann es normale Luftfeuchtigkeiten um 50% bis 60 % geben. Trotzdem entsteht in der Ecke Schimmel.

Baufeuchte Wände Schimmelpilz in Wohnungen Schimmel alle Zimmer Schimmel in Wandecke

Schimmel in der Wandecke

Im Winter sollte die Luftfeuchtigkeit in Räumen gewöhnlich um 40 % relative Luftfeuchtigkeit betragen.
Im Sommer zwischen 50 und 60 %. Wenn im Winter die Luftfeuchtigkeit nicht dauerhaft um 40 % ist, sondern zwischen 50 und 60 % oder höher, so liegt ein Problem mit Feuchtigkeit vor.

Baufeuchte in Fußböden

Feuchtigkeit im Fußboden ist viel schlimmer, da Sie das kaum bemerken.

Auszug aus einem Gutachten zur Feuchtemessung Fußboden Bad:
eine weitere Messung der Feuchtigkeit erfolgte durch Bohren von mehreren Löchern im Fußboden des Bades. In diesen Löchern wurde dann direkt die relative Luftfeuchtigkeit im Fußboden gemessen.

Aus diesen von mir gebohrten Löchern, Durchmesser 18 mm strömte hohe Luftfeuchtigkeit heraus. In diesen Löchern stieg die Luftfeuchtigkeit auf 69 % an. Dies bedeutet, dass sich unter den Fliesen im Estrich im Bereich von Abwasserrohr flüssiges Wasser befindet. Dies zeigt an, dass der Fußboden im Bereich um das WC herum durchfeuchtet ist.